Bail commercial : ce que change la loi de simplification de la vie économique de mai 2026

Une nouvelle loi vient rebattre les cartes du bail commercial, et c'est suffisamment rare pour qu'on s'y attarde. La loi de simplification de la vie économique, promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le lendemain, modifie en profondeur plusieurs règles du statut des baux commerciaux régi par le code de commerce. Chez PL2G, où l'immobilier d'entreprise est notre quotidien depuis 2007, on suit ce texte de près, car il touche directement nos clients bailleurs et preneurs sur le Pays Salonais et plus largement sur les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes de Haute Provence.

Ce qui frappe d'abord, c'est que cette réforme ne se contente pas d'encadrer les futurs baux : elle s'applique aussi, pour plusieurs de ses dispositions, aux contrats déjà signés et en cours d'exécution. Autrement dit, un bailleur ou un locataire qui a signé son bail il y a deux ou cinq ans peut se voir opposer certaines de ces nouvelles règles dès aujourd'hui, sans attendre le renouvellement du contrat. C'est suffisamment inhabituel pour mériter qu'on relise ses baux en cours.

La mensualisation du loyer devient un droit du locataire

C'est sans doute la mesure la plus concrète pour les commerçants et artisans du bassin salonais. Depuis le 28 mai 2026, un locataire exploitant une activité de commerce de détail, de commerce de gros, ou une activité de prestation de services commerciale ou artisanale, peut demander à régler son loyer mensuellement plutôt que trimestriellement, même si le bail prévoyait initialement un rythme différent. Le bailleur ne peut pas s'y opposer, et aucune clause du bail ne peut faire obstacle à cette demande. La seule réserve tient à l'absence d'arriérés de loyers ou de charges non contestés au moment de la demande. Une fois la demande formulée, la mensualisation prend effet dès l'échéance de paiement suivante.

Pour un restaurateur, un artisan ou un commerce de proximité qui gère sa trésorerie au trimestre près, la différence est loin d'être anecdotique. On peut s'attendre à ce que cette disposition soit largement utilisée dans les mois qui viennent, notamment sur les emplacements commerciaux du centre de Salon-de-Provence ou des zones d'activité voisines, où le poids du loyer trimestriel pèse parfois lourd sur la trésorerie des jeunes structures.

Un dépôt de garantie désormais plafonné

Deuxième changement notable : pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le dépôt de garantie ne peut plus dépasser l'équivalent d'un trimestre de loyer. Ce plafond ne concerne pas uniquement le dépôt de garantie classique, mais l'ensemble des biens, titres, engagements et garanties de toute nature exigés pour assurer la bonne exécution du bail, ce qui vise potentiellement la garantie à première demande ou le cautionnement bancaire. Sur ce dernier point, plusieurs juristes relèvent d'ailleurs une zone d'incertitude : la loi ne tranche pas clairement si le plafond s'applique de manière cumulative à l'ensemble des garanties, ou si chaque type de garantie dispose de son propre plafond. Une clarification par la jurisprudence ou par décret paraît probable dans les mois à venir.

Autre point important pour les bailleurs qui gèrent un patrimoine locatif : le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais fixé à trois mois à compter de la remise des clés, contre six mois pour les autres formes de garanties comme la caution bancaire. Ces règles de restitution s'appliquent aux baux en cours dès lors que la remise des clés intervient après le 26 août 2026.

Le sort des garanties en cas de vente du local

La loi introduit également une nouveauté qui intéressera directement les investisseurs et marchands de biens actifs sur les murs commerciaux du Pays Salonais : à compter du 26 août 2026, l'obligation de restituer au locataire les sommes versées à titre de garantie sera transférée de plein droit au nouvel acquéreur en cas de vente ou de donation du local. Jusqu'ici, cette obligation restait attachée au bailleur qui avait initialement perçu le dépôt de garantie, ce qui créait parfois des situations délicates lors des cessions. Ce nouveau régime se rapproche de celui déjà connu en matière de baux d'habitation.

Concrètement, cela signifie que tout acheteur de murs commerciaux occupés devra désormais intégrer ce passif dans la négociation du prix, et vérifier avec précision le montant du dépôt de garantie en cours au moment de la cession. Un point d'attention que nous intégrons systématiquement dans nos accompagnements sur ce type de transaction.

La clause tunnel enfin validée par la loi

Autre nouveauté, plus technique mais très utile pour sécuriser un investissement locatif sur la durée : la loi valide expressément les clauses dites « tunnel », qui permettent de plafonner la variation annuelle du loyer indexé sur l'indice des loyers commerciaux, à la hausse comme à la baisse, et dans les mêmes proportions. Un bail de neuf ans peut ainsi prévoir, par exemple, que le loyer ne variera pas de plus ou moins quelques points de pourcentage par an, quelle que soit l'évolution réelle de l'indice. Pour un bailleur qui cherche à sécuriser son rendement sur un actif d'entreprise, c'est un outil contractuel qui mérite d'être intégré dès la rédaction des nouveaux baux.

Une clause résolutoire plus stricte en cas d'impayés

Dernier volet à connaître, cette fois plutôt favorable aux bailleurs : lorsqu'un locataire commercial sollicite devant le juge des délais de paiement pour suspendre les effets d'une clause résolutoire liée à des loyers impayés, sa demande est désormais conditionnée à deux exigences cumulatives. Il doit démontrer sa capacité à rembourser sa dette locative, et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette règle s'applique aux procédures introduites depuis le 28 mai 2026 ; les contentieux déjà en cours restent soumis à l'ancien régime.

Ce qu'il faut retenir pour vos baux dans le Pays Salonais

Cette réforme n'est pas une refonte générale du statut des baux commerciaux, mais elle modifie sensiblement l'équilibre entre bailleurs et preneurs, plutôt en faveur de ces derniers sur les aspects financiers, tout en donnant aux bailleurs un outil de sécurisation supplémentaire avec la clause tunnel. Elle vise en priorité les locaux de commerce de détail, de commerce de gros, et de prestations de services commerciales ou artisanales, sans s'appliquer uniformément à l'ensemble des locaux professionnels — les bureaux, entrepôts et locaux mixtes appellent une lecture au cas par cas.

Pour nos clients bailleurs comme preneurs sur Salon-de-Provence et le Pays Salonais, c'est l'occasion de relire les baux en cours, en particulier ceux qui prévoient un dépôt de garantie supérieur à trois mois de loyer ou un paiement trimestriel qui pourrait faire l'objet d'une demande de mensualisation. Chez PL2G, nous restons à votre disposition pour faire ce point avec vous sur vos contrats en cours ou vos futurs projets de bail.

Philippe - PL2G Immobilier